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(WALDEMAR CEZAR NETO/JP3)

O prefeito Fabrício Oliveira confirmou hoje (8) ao Página 3 que o edital de licitação internacional para o alargamento da praia central será lançado em breve, assim que estiver concluído o termo de referência para a obra.

Juntamente com a licitação o prefeito enviará aos vereadores a proposta financeira que precisa de aprovação do Legislativo.

Há duas fontes de recursos disponíveis: o Banco do Brasil concorda em financiar a obra e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) acena com uma linha especial de crédito que beneficiaria além de Balneário outras duas cidades consideradas indutoras pela Embratur, Maceió e Foz do Iguaçu.

A etapa do alargamento da praia (trazer areia do mar de 10 a 15Km de distância e depositar na linha costeira) demora cerca de quatro meses e está estimada em R$ 80 milhões.

Após esta fase a prefeitura lançará uma licitação internacional para o projeto de reurbanização da orla, revigorando o principal atrativo da cidade.

A última vez que a Atlântica foi revigorada faz 20 anos, com o calçadão, quiosques etc. e os resultados foram notáveis, catapultando a cidade para a posição de um dos principais destinos turísticos do Brasil.

Os resultados sociais também foram marcantes. Segundo o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD), Balneário Camboriú passou a ocupar a quarta posição nacional no Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) que combina educação, saúde e renda.

Na verdade aquela transformação gerou duas décadas em que a cidade se destacou em todos os rankings feitos no país sobre desenvolvimento econômico e social.

Turismo está diretamente ligado a desenvolvimento social. Das quatro primeiras cidades brasileiras em Desenvolvimento Humano, três delas (Águas de São Pedro, Florianópolis e Balneário Camboriú) são afamados destinos de visitantes.

Engenharia financeira

Fonte: Alleanza Projetos e Consultoria

O alargamento da praia e a reurbanização da Avenida Atlântica seguem a lógica que o investimento é pequeno se comparado ao retorno financeiro para a comunidade.

A ideia é saldar o financiamento com Contribuição de Melhoria, os proprietários de imóveis pagarão uma quantia mensal durante um período.

Se os donos dos 50.000 apartamentos existentes na cidade pagarem R$ 80,00 por mês durante 18 meses, a prefeitura arrecadará R$ 72 milhões dos R$ 80 milhões necessários para o alargamento.

Outras fontes de recursos são a concessão de espaços públicos, por exemplo comércios e pontos de serviços ao longo da orla.

Para a comunidade o retorno mais imediato é a valorização dos imóveis, seguida ao longo do tempo pela atração de turistas dispostos a gastar mais.

O retorno imobiliário pode ser expressivo. A maioria dos estudos nesse sentido foi feita nos Estados Unidos onde fenômenos climáticos severos exigem programas governamentais permanentes de reposição do estoque de areia nas praias.

Um desses trabalhos, feito para o Appraisal Institute, focou as praias de Garden City e Surfside Beach, na Carolina do Sul, concluindo que a cada 10% de aumento na largura de uma praia, o valor dos imóveis cresce 2,6%.

O Appraisal Institute, fundado em 1932, é uma associação profissional de avaliadores imobiliários com mais de 18.000 profissionais em quase 50 países.

Segundo esse cálculo, duplicar a largura de uma praia como se pretende fazer em Balneário Camboriú traria valorização imobiliária de 26%.

Na hipótese do dono de um apartamento que vale R$ 1 milhão pagar R$ 80,00 por mês de Contribuição de Melhoria durante 18 meses, ele estaria investindo R$ 1.440,00 e valorizando sua propriedade em R$ 260 mil.

Mesmo que alguém considere 26% de valorização otimista demais (alguns corretores acreditam até em 30%), meros 3% já retornariam ao proprietário o dobro do seu investimento em Contribuição de Melhoria.

Outro estudo, feito pela Chrysalis Consulting, para o Departamento de Recursos Naturais de Delaware, analisou cinco praias oceânicas daquela Estado, avançando além da valorização imobiliária e traçando o retorno financeiro para a sociedade com o uso recreativo do espaço, a qualificação e a maior frequência dos turistas.

Essa pesquisa usa um componente interessante ao qual chamaram de “excedente do consumidor” (“consumer’s surplus”) que é o quanto as pessoas estão dispostas a pagar acima das despesas normais por boas experiências de recreação.

O trabalho é produto da revisão de mais de 300 estudos sobre o assunto e, trocando em miúdos, os turistas gastariam cerca de 60% a mais se, por exemplo, na praia central de Balneário Camboriú fosse possível comer confortavelmente iscas de peixe e camarão em vez de milho e churros.

Essa experiência “agradável” existe aqui mesmo em Santa Catarina, em Jurerê, onde consumidores pagam R$ 600,00 por uma garrafa de Champagne, e não bebem uma só.

E existe também em Balneário Camboriú onde turistas saem do Centro para ao longo da Interpraias poderem ser servidos com os pés na areia.

Outro estudo, da Old Dominion University, de Norfolk, Virgínia, instituição fundada em 1930 e que conta hoje com 24.000 alunos, sintetizou as vantagens de praias com faixa de areia adequada: elas atraem moradores e turistas cujo aumento da satisfação é difícil de quantificar, mas ainda assim real; esses gastam dinheiro e pagam impostos; os valores das propriedades aumentam e isso beneficia tanto os proprietários quanto os moradores locais e a infraestrutura nas proximidades das praias é menos suscetível a danos causados pela natureza.

Em 2015 Eli Beracha, mestre em ciências imobiliárias, publicou um estudo com mais de 500 páginas (“The Capitalization of Land Erosion in Housing Pricing”) sobre o efeito da erosão de praias no valor dos imóveis, concluindo após cruzar dados das vendas de 13.000 propriedades, entre 1996 e 2012, que com os estragos nas faixas de areia os preços se reduziram de um dígito até 50%.

O trabalho de Beracha tem diferentes cenários, desde regiões dos Estados Unidos onde tempestades prejudicam seriamente os depósitos de areia das praias, até onde essa redução do espaço para os banhistas é mais lenta.

Dentre suas frases uma é marcante: “as pessoas não dão muita importância, até que a água bate em suas portas”.

O estudo (em inglês) pode ser acessado neste link.  

Como funciona a Contribuição de Melhoria

A Contribuição de Melhoria está prevista na Constituição e foi regulamentada pelo Decreto-Lei 195 de 1967.

Ela é gerada pelo acréscimo de valor dos imóveis localizados nas áreas direta ou indiretamente beneficiadas por obras públicas.

O valor que cada imóvel deverá pagar é proporcional à sua valorização.

O limite total é o custo da obra, incluindo projetos, financiamento etc.

A parcela anual paga pelo contribuinte não excederá a 3% do valor fiscal do seu imóvel, atualizado à época da cobrança.

Projeto:

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Balneário Camboriú – Projeto de Proteção Costeira e Alimentação Artificial da Praia from Sergio Gollnick on Vimeo.


Fonte: Página 3